アパート経営初心者のために、アパート経営の仕組みやメリット・デメリット、目安としていくらくらいの収入が得られるかなどをご紹介します。また、資金を全てアパートローンで賄うことが可能かといった点や、法人化して会社をつくるメリット、アパート経営に役立つ資格についてもまとめました。
アパート経営の仕組みを知ろう
アパートは、賃貸スペースのある住居用の建物を建てて入居者を募集し、毎月賃料を受け取る事業です。
土地に新しくアパートを建てる際には大きな資金が必要となりますが、その代わり、入居者からの家賃収入で将来にわたって安定した収入を得ることができます。先の読めない時代、働かなくとも毎月安定した収入が見込めるのは安心材料となります。
また、使わない土地をそのままにしておくと、固定資産税や都市計画税といった税金の負担が重くのしかかってきます。ところが、アパートを建てて土地活用すると、税金が優遇される仕組みがあります。そのため、多くの人が土地活用の方法としてアパート経営を選択しています。
【A.アパート経営による収入】
・家賃収入×入居者の数
・入居の際の礼金
【B.アパート経営にかかる支出】
・アパート建築費用
・アパートローンの利息
・不動産会社に対する仲介手数料
・管理費用、修繕費用
・入居者が退去した際の現状回復費用
・税金
【A.アパート経営による収入】から【B.アパート経営にかかる支出】を差し引いてプラスになれば、アパート経営はうまくいっています。入居率は満室が理想ですが、満室でなくともある程度埋まっていれば採算が合うように計画を立てたほうが良いでしょう。
入居率を高めるためには、アパートの需要がある土地に、ニーズに即したアパートを建てることが大切です。そのため、計画の段階でよくリサーチすること、土地活用のプロに相談することをお勧めします。
アパート経営の一連の流れ
続いて、アパート経営の一連の流れをご紹介しましょう。
一般に、単身者向けのアパートは(2)～(7)のサイクルが短く、ファミリー層は長期間入居してくれるといわれています。
アパート経営の3つのメリット
メリット【1】将来的に長期にわたって収入が得られる
アパートローン返済中、家賃収入はその返済に回りますが、ローン支払いが終われば家賃の多くはオーナーのものになります。働かずに将来にわたって収入が得られる手段として期待できます。
メリット【2】節税効果
更地にアパートを建てると、最大で固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1にまで減額されます。また、将来相続が発生した際にも、アパートを建てていれば土地も建物も評価額が安くなり、高い節税効果が見込めます。
メリット【3】生命保険として
アパートローンを組む際に団体信用生命保険に加入しておけば、オーナーに死亡や重度の障害などが生じた場合、その後のローン返済が免除となります。ローンが免除となってもアパートは相続人(または家族)のもとに残り、継続して家賃収入が得られます。
アパート経営の3つのデメリット
デメリット【1】空室や滞納のリスク
アパートは必ず満室になるというわけではなく、入居者が少なければその分家賃収入は減ってしまいます。地域のニーズを読み間違えたり、天災等やむをえない事情で入居者が減った場合、ローンの返済が重くのしかかり、経営が立ち行かなくなる恐れはあります。
また、家賃滞納が発生するケースがあります。最終的に立ち退いてもらうことになりますが、催促や交渉に労力と手間がかかります。それでも、最終的に家賃が回収できないケースも少なくありません。
デメリット【2】長期経営が前提
アパート経営は20年、30年先を見据えた長期計画を前提とすることで、初めて望む成果が得られます。アパートは売却して即座に現金化することが難しく、また現金化しても購入時の価格を下回ることも多いため、基本的には売却せずにオーナーが経営していくことになります。腰を据えて取り組まなくてはなりません。
デメリット【3】金利変動のリスク
アパートのローンを組む際、変動金利を選択した場合、ローンの返済期間中に金利が上昇すると、ローン返済額が増えるリスクがあります。将来の利上げは予想が難しく、また、金利が上昇した頃には建物の築年数も経過しているので、家賃を引き上げことも難しくなります。
アパート経営と他の土地活用・投資との比較
アパート経営のメリットとデメリットを、他の土地活用方法や投資などと比較してご紹介します。
・アパート経営とマンション経営の比較
一般に、大規模な賃貸住居用建物をマンション、小規模なものをアパートと呼んでいます。アパート経営の場合、メリットとしては比較的少ない資金でも建てられ、ローン返済の負担もマンションほど大きくないので、初めての土地活用をお考えの方にも敷居が低い点があげられます。
デメリットとしては、小規模な分、マンションより家賃収入が少なくなります。賃貸住宅用の建物に適した大きな土地をお持ちの場合は、アパート経営よりもマンション経営のほうが収益性が高くお勧めです。
・アパート経営と賃貸併用住宅の比較
アパート経営のメリットは、賃貸併用住宅よりも多くの部屋を貸し出すことができ、安定した不労収入をより多く得られることです。賃貸併用住宅は賃貸スペースが少ないので、住宅ローンを軽減・ないしゼロにできますが、プラスの収入を期待しにくい点が挙げられます。
デメリットとしては、アパート経営の場合、融資を受ける際は基本的にアパートローンを組むことになります。賃貸併用住宅はこの点、住宅ローンで借りられるので、融資条件や金利において有利になります。
・アパート経営と駐車場経営の比較
アパート経営のメリットは、住居用の建物を建てることで、固定資産税や都市計画税といった税金を大幅に減らすことができる点です。これに対し、駐車場は更地と同じ扱いになるので、税の優遇措置を受けることができません。
デメリットとしては、アパート経営は建物を建てる分、駐車場よりコストがかかることです。駐車場はより少ない初期投資で土地活用をスタートできます。
・アパート経営と株式投資との比較
アパート・マンション経営と株式投資は、将来的に手持ち資金の増大を狙っている点は同じですが、リスクとリターンに大きな違いがあります。株式投資は基本的にギャンブルですが、アパート経営は事業です。
株式投資は、1か月後に持っている株が急騰するケースもあれば、1か月後に急落するケースもあります。こうした市場の動きを敏感に読んで的確な売買ができる人には多くのリターンが発生しますが、読み間違いによる大損のリスクも高いのが特徴です。
他方、アパート経営の場合、大規模自然災害などの予測不可能な事情が生じない限りは、土地の価格や入居者の流入・流出に劇的な変化は生じにくく、緩やかに推移していきます。そのため、最初によく計画を練って建てられたアパートであれば、株式投資のような大損は発生しにくいといえます。
また、株で継続的に儲けるためには、常に市場の動きについていかないといけませんが、アパート経営は管理業務や入居者への対応を業者に委託することで、多くの手間を省いて不労収入を得ることができます。
デメリットとしては、長期経営が前提となるため、今すぐにまとまった資金が欲しくとも、株と違って簡単に売却ができないことです。
アパート経営の収入の目安は？
アパートから収入がいくら得られるかは、アパートのある地域や条件、デザイナーズアパートかどうかなどによっても異なります。モデルケースで考えてみましょう。
家賃が6万円、8部屋あるアパートが1年間満室であった場合、収入は1か月で48万円、576万円となります。実際には支出として毎月のローン返済や管理・修繕費等がかかりますので、これらの経費が年間250万円かかったとすると、1年間の収益は326万円となります。
しかし、このアパートが2部屋空室のまま1年間経過すると、収入は6万円×6部屋＝1か月で36万円、432万円に減ってしまいます。支出が年間250万円かかったとすると、1年間の収益は182万円となります。
毎年満室で経営していくのが望ましいのですが、社会情勢の変化等により必ずしもうまくいかないケースもあります。そのため、空室が生じた場合の資金計画等もシミュレーションしながら経営計画を立てるのが望ましいでしょう。
アパート経営の資金はアパートローンを借りればOK？
アパート建築の際、多くのケースでアパートローンを借りることになりますが、一般的に、金融機関から借りられる融資限度額は、アパートの資産価値の5～60％といわれています。金融機関や、信用状況によっても異なりますが、アパートローンだけですべての資金をカバーすることは難しいと考えておきましょう。
一般的に、以下の費用はローンに頼らずに自己資金を持ち出すことになります。
【1】アパート購入時の初期費用
基本的に、アパートを購入する際にかかる住宅ローン事務手数料や印紙代、司法書士報酬などの初期費用は自己資金で支払うことになります。その価格は土地と新築アパート両方を購入する場合、購入価格の7～8%程度、中古アパートであれば1割程度が目安です。7,000万円の新築アパートを購入するならば、490万円～560万円程度の初期費用が必要です。
【2】ローンの頭金
ローンの金利は、頭金をどの程度最初に納めておくかによっても変化します。新築アパートの場合、融資額の1～2割程度を頭金とするか、あるいは預金をしておくことなどを条件に、金利を引き下げられるケースがあります。そのため、多めに自己資金を用意していたほうが、後々ローン負担を軽くできます。
・オーバーローン、フルローンとは
物件の価格以上の融資を受け、初期費用も頭金もすべて借入金で賄うことをオーバーローン、初期費用は自己負担で頭金を入れずにローンを組むことをフルローンといいます。どちらにしろ、自己資金を用意して通常のローンを組むよりも高額の金利になり、アパート経営の収益性を大きく下げることになります。そのため、可能な限りは自己資金を用意するほうがよいでしょう。
アパート経営は法人化したほうが良い？会社で経営する3つのメリット
【1】税法上のメリット
一般的に、不動産収入が900万円を超えると法人化したほうが良いとされています。これは所得税率からみた見解で、所得が900万円を超えると、個人がアパートをもっている場合にかかる「所得税」よりも、会社がアパート経営する際にかかる「法人税」のほうが、税金が安くなるからです。
【2】経費計上のメリット
もう一つのメリットとしては、個人事業ではなく法人化することで、経費として計上できるものが増えるという点があります。アパート経営の確定申告のために購入したパソコンであれば、確定申告の時期以外は私用に使っていたとしても経費として計上することができます。また、家族が会社役員になっていれば、家族旅行の費用を福利厚生費として計上することも可能です。
【3】相続税対策のメリット
3つ目のメリットとしては、相続税を軽減するのに役立ちます。法人化により、将来アパートを相続する予定の人を会社役員にすることで、役員報酬という形で金銭を支払うことができます。これは実質的には生前贈与となり、相続発生時にかかる税金を減らすことが可能です。
このほかにも、個人で経営するよりも法人化したほうが社会的な信用度が上昇するというメリットもあります。アパート経営の収入をシミュレーションし、その年間の課税所得が900万円を超える見込みの場合は、法人化を検討してみましょう。
アパート経営に資格は必要なのか～おすすめの資格紹介
結論から言って、アパートを経営するのに特別な資格は何も必要ありません。一定額の自己資金と、やる気があれば誰にでも始められます。
とはいえ、初めての分野にチャレンジするのは誰でも不安なもの。しかも、不動産の購入は大金を投じる、一般市民には敷居の高いものです。アパート経営にかかわる資格を持っておくことで、不動産会社や建築会社との話し合いにも知識を持って臨むことができ、安心して経営に乗り出すことができるでしょう。
アパート経営にかかわる資格を取りたければ、以下の資格がおすすめです。
・簿記(3級)
アパート経営に必須となる確定申告の際に簿記の知識が役に立ちます。簿記の資格を取っておけば、オーナーが自ら書類を作成することができ、税理士との相談にも役に立ちます。簿記2級は必要なく、3級程度の知識があれば大丈夫です。
また、資格ではありませんが、エクセルの基本操作を覚えておきましょう。
・不動産実務検定
不動産経営にかかわる人が実践的な知識を身に着けるための資格で、不動産経営の基本を順を追って学びたい人におすすめです。1級と2級がありますが、コンピューターによる試験で、合格率も高くお手軽な資格となっています。不動産経営に対する不安を払しょくしたいという人に最適です。
・宅地建物取引士（宅建）
より本格的にアパート経営に乗り出したい人におすすめの国家資格です。不動産の売買や賃貸物件の仲介業を行う際必要なのが宅地建物取引士（宅建）です。宅建を取っておけば、アパート取得の際に注意すべき点についての知識が得られ、また業者と話す際に、説明される契約内容を正確に理解することができます。
監修者 ： 株式会社アルド 代表取締役 山本貴之
地建物取引主任者 不動産経営管理士 投資不動産取引士 1級葬祭ディレクターFP技能士など数多くの資格を取得。 不動産業として投資用物件及び、賃貸物件の取り扱いとご遺族をサポートする遺族支援事業を展開しています。 通常の業務でアパート経営を初めて取り組む方にも、細かくアドバイスしております。
