単身者向け1Kアパートの建築費はいくらか、簡単な計算方法をご紹介します。軽量鉄骨などの構造別の建築費の比較や、デザイナーズアパートの建築費、アパート建築の際に一番大切な住宅メーカーの選びかた、お勧め住宅メーカーのランキングなども併せて解説します。コストを抑えつつ、魅力的なアパートを建築しましょう。
アパート建築費の簡単な出し方と、費用を構造別に比較
アパート建築費の違いに大きく影響を与えるのが、構造です。日本で一般的にアパートの構造として使われているのは、「木造」「軽量鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」の3種類です。
アパートの建築費用をわかりやすく概算する方法として、一般的には坪単価を算出します。坪単価は一坪当たりの建築費のことで、建物全体の建築費は、坪単価に延べ床面積をかけることで計算できます。
例えば、坪単価70万円の軽量鉄筋造で、60坪のアパートを建てるのであれば、建築費は70万円×60坪で4,200万円となります。
坪単価は都市部か地方かによっても異なりますが、安定した家賃収入が見込める都市部の場合、おおむね以下のようになっています。
・木造の坪単価相場：60～90万円程度
・軽量鉄骨造の坪単価相場：70～100万円程度
・鉄筋コンクリート造の坪単価相場：80～120万円程度
アパートの部屋の広さとしては、単身者向けの1Kの床面積が20～30㎡程度です。土地活用をお考えの土地の大きさを考慮しながら、建築費用を計算してみましょう。
なお、費用面を第一に考えるならば木造が安いのですが、木造は法定耐用年数がほかの構造に比べて少ないというデメリットがあります。また、近年増発している自然災害により、入居者にも丈夫な構造のニーズが高まっていることを考えると、軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造のアパートもあわせて検討されることをお勧めします。詳しくは後述します。
アパート建築費に含まれる費用はメーカーにより異なる
アパートの建築費は、柱や屋根、天井や土台、外観および内装などの建物の「本体工事費」のほか、台所やトイレ、浴室など、入居者が生活するのに必要な設備の「別途工事費」を含み、さらにローンの手数料や火災保険料などの「諸費用」を含めたトータルの費用を合算して算出するのが一般的です。
ただし、アパートを建ててから人に貸し出すまでにかかる費用のうち、どの部分までを「建築費」とするのかは、メーカーによって異なります。先程ご紹介した坪単価の相場も、メーカーによって、本体工事費に別途工事費を加算した価格のこともあれば、本体工事費のみを坪単価として表示しているケースもあります。
そのため、アパート建築を依頼する際は、内訳をよく確認し、工事費を含めたトータルでの建築費がいくらなのかを確認しましょう。
建築費用を、先程例に出した、坪単価70万円、60坪のアパートを例に出して考えてみましょう。この坪単価が本体工事費のみの場合、別に別途工事費と諸費用を計算する必要があります。
本体工事費…坪単価70万円×延べ床面積60坪＝4,200万円
別途工事費…4,200万円×20％＝840万円
諸費用…4,200万円×5％＝210万円
したがって、建築費は4,200万円＋840万円＋210万円＝5,250万円となります。
構造選びは法定耐用年数も考慮しよう！軽量鉄骨造のメリット
法定耐用年数は税務上の概念で、簡単に言えば、建物の築年数が法定耐用年数以下であるうちは毎年、建物の購入代金のうち一定の金額を経費とみなすことができ、税金を安く抑えられます。
法定耐用年数はアパートやマンションに限らず、10万円を超えるパソコンなどの機械や設備にも設定されています。こうした耐用年数のある資産を「減価償却資産」と呼んでいます。
法定耐用年数が過ぎると、税務上の資産価値がゼロになり、それ以上は購入費用を経費として計上することができなくなります。そのため、法定耐用年数が長い建物ほど長期間税金を削減でき、毎年の税負担を軽くすることができます。
また、融資を受ける際には、建物が法定耐用年数の範囲内どうかを、金融機関が審査の判断材料にするケースがあります。将来、建物の売却を考えている場合は、法定耐用年数が長いほど安心です。
さらに、近年は自然災害の増加から、建物のつくりが強固で安心して住める、鉄筋造や鉄筋コンクリート造の部屋に住みたいという需要も増えています。
近年は、木造でもかなり強固な構造の工法も登場しています。しかし、総合的に考慮すると、新規アパート建築には木造よりも軽量鉄骨造や鉄筋コンクリート造が向いているかもしれません。特に、木造と鉄筋コンクリート造の中間の費用で、強度の高い建物が建てられる軽量鉄筋造はメリットが大きいといえるでしょう。
※法定耐用年数が過ぎても建物が使用不可になるわけではない
法定耐用年数はあくまで法律上の概念であって、法定耐用年数をオーバーしても問題なく生活できるアパートやマンションは少なくありません。適切なメンテナンスを行うことが大切です。
また、メンテナンスのほかに土地の状況や環境によっても建物の寿命は変わってきます。海沿いの土地や、湿気の多い土地であれば、建物の鉄部分がさびやすくなります。かといって、日当たりが良ければ長持ちするかというと、今度は外壁の傷みが早くなるなど、その土地の事情によって傷み方は異なってきます。
アパート建築の第一歩はメーカー・工務店選びから
アパートを建築しようと思ったら、最初にするべきことは信頼のおけるメーカー・工務店選びです。初心者が失敗しないアパート経営を行うためには、計画の段階から十分にコミュニケーションをとることができ、疑問点や不明点を納得のいくまで説明してくれる業者を選ぶとよいでしょう。
アパート経営は一つの事業であり、建築の際から収益性を考えて設計する必要があります。その土地の地域性をくみ取り、ニーズの高いアパートを建てることで、初めて高い入居率を実現できます。そのためには、オーナーが一人だけで考えるのではなく、土地活用のプロや建築のプロと相談しながらアパートを建てることが望ましいといえます。
アパート建築を依頼するメーカーとしては、
【1】住宅メーカー
【2】工務店
【3】建築会社
があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
【1】住宅メーカーを選ぶメリット・デメリット
戸建て住宅やアパート・マンションなどを建築する専門業者です。ほとんどのケースでは大手住宅メーカーは下請けの工務店などに建築を発注しており、住宅メーカー自体は住居用建物の販売をメイン業務としています。
デザイン性に優れたアパートを販売しているところも多く、大手メーカーならばスケールメリットを生かし、建築の流れを規格化しているため、一定の品質のアパートを比較的安価で建てることができます。モデルハウス等で仕上がりイメージを具体的につかんだうえで建築できるところもメリット。また、大手メーカーのブランド力で集客がしやすいことも挙げられます。
デメリットとしては、規格が決まっているため、地形やオーナーの要望に合わせた細かいカスタマイズがしにくいこと。また、大手メーカーと言っても、施工不良が発生しないわけではないことが挙げられます。
【2】工務店を選ぶメリット・デメリット
地域密着型の比較的規模の小さい工務店や、大手住宅メーカーの下請けなどの工務店に、直接アパート建築を依頼するケースです。
メリットとしては、大手メーカーを通さないため、その分安く家を建てられるケースがあることです。また、メーカーのように規格化されていないため、地域性に応じた細かいカスタマイズも可能です。口コミなどで信頼性の高い工務店の情報があれば、大手メーカーに依頼するよりも安く、設計にも凝ったアパートを建てることも可能です。
デメリットとしては、工務店によって技術力や価格、アパートの品質に差があることです。大手メーカーに依頼した場合、メーカーは下請け先として、一定の技術力を持ち、規格に適合した建物を建てられる工務店を選びます。また、建物完成の際には、規格通りに仕上がっているかどうかチェックを行います。
ところが、メーカーの監督がないと、工務店の技量や誠実さによってアパートの品質に差が出てしまいます。そのため、工務店選びは慎重に行い、また、オーナー自身が頻繁に建築現場に足を運んだほうが良いでしょう。
建築のことが詳しくわからなくとも、依頼主がきちんと気にかけていることが工務店に伝われば、それだけ気を引き締めて仕事を行ってくれるでしょう。
【3】建築会社を選ぶメリット・デメリット
ゼネコンと呼ばれる大手建設会社で、大規模マンションやビル・商業施設を建築することを得意としています。大手住宅メーカーと同じく、スケールメリットと規格化により高品質な建物を建築できますが、戸建てやアパートなどの小規模住宅用建物の建築はあまり行っておりません。
メリットとしては、大規模建造物を建築する会社だけに、建築基準に適合した災害に強い建物を作る技術が高く、また倒産のリスクが低い点が挙げられます。信頼性はピカイチです。
デメリットとしては、そもそも多くの場合、ゼネコンは小規模アパート建築を扱っていないことが挙げられます。また、建物が頑丈な分コストパフォーマンスが期待できないこと、住宅建設に特化したメーカーのような細やかな配慮は期待しにくいことがあります。
・初心者はどこに依頼すればいい？
初めてのアパート建築には、優れた工務店の情報があれば、そこに直接依頼するのがベストです。特にそうした情報がなければ、品質が安定しており、倒産などの恐れも少ない大手住宅メーカーを選ぶのが良いでしょう。
アパート建築におすすめの大手住宅メーカーランキング
住宅産業新聞社の大手住宅メーカーランキングによると、2018年度の売上高・総販売戸数ランキング第1位は大和ハウス工業となっています。一方で、戸建住宅の販売戸数第1位は積水ハウスとなっており、この二社が大手住宅メーカーの双璧をなしています。
特に、近年はレオパレス21に引き続いて、2019年には大和ハウス工業の施工不良問題が発覚したことから、積水ハウスの人気が高まっています。戸建住宅販売戸数第2位は一条工務店、第3位は積水ハイムとなっています。
1位 積水ハウス(1万2,158棟)
2位 一条工務店(約1万2,000棟)
3位 セキスイハイム(1万200棟)
また、2020年1月にはパナソニックとトヨタ自動車の合弁会社である「プライムライフ テクノロジーズ」が発足。トヨタホーム、ミサワホーム、パナソニックホームズの住宅3社が傘下に入ります。3社のブランドはそれぞれ存続しますが、全体としては積水ハウスを上回って戸建住宅販売戸数第一位になる見込みです。
デザイナーズアパートの建築費っていくらかかるの？
デザイナーズアパートを建てる場合、上の項でご紹介した建築費に加えて、別途設計費や建材費用・工事費用が掛かるため、一般的に建築費は高くなります。しかし、一口にデザイナーズアパートと言っても多種多様な種類があるため、通常のアパート建築とそれほど違いのない価格で、競争力のあるおしゃれなアパートを建てることも可能です。
・デザイナーズアパートとは
デザイナーズマンション、アパートに明確な定義はありません。一般的には、著名な建築家が設計し、外観や内装が個性豊かな賃貸用住宅建物をさします。しかし、外観はユニークで中は普通のアパートや、つくりは普通なものの、外観や内装の色使いにこだわっているアパートなども、デザイナーズアパートと呼ばれます。
・大手住宅メーカーに依頼する場合
例えば積水ハウスの「シャーメゾン」は、大手住宅メーカーのブランド商品として人気の高いアパートです。その分、建築費はほかの大手メーカーのアパートよりも割高となっています。シャーメゾンは競争力が高く、家賃も1割ほど高く設定できますが、それでも採算が合わないケースもあるようです。
・工務店に依頼する場合
地元に信頼のおける工務店のつてがあれば、建築家にデザイナーズアパートの設計をしてもらい、工務店に建築を依頼することで、大手メーカーに通常のアパート建築を依頼するのとそれほど差のない価格で、デザイナーズアパートを建てることも可能です。
特に都心など、競争率の高い地域では、アパートの外装の色を工夫するなど、ちょっとした工夫でも、センスの良いデザイナーズアパートのように見せることができます。そうすれば、内部がシンプルであっても人気が高まります。
例えば、独身の若者を狙った単身者用アパートであれば、色やデザインの設定の際にターゲット世代の若者に意見を聴くなど、オーナーの工夫次第で収益性の高いマンションにすることも可能です。
Build-Re（ビルドリ）では、所有している土地の活用を考えられている方のために、最適なプランをご提案。また、大手住宅メーカーや工務店、建築会社をご紹介するコンシェルジュサービスを行っています。土地活用（アパート建築、アパート経営など）のご相談は完全無料となっておりますので、お気軽にお問い合わせください。
監修者 ： 不動産コンサルタント 井筒 翼
高校卒業後、大手不動産企業で賃貸営業、主任、店長を経て、独立し2014年に北海道札幌市にてASTAGE株式会社を設立。代表取締役就任。現在は札幌市を中心に買取再販、管理、売買仲介、新築企画等を主に仕事をしています！
