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よくわかる!土地の固定資産税

2018年12月21日

土地などを購入したら忘れてはいけないのが固定資産税・都市計画税です。
不動産を取得すると登記申請を行いますが、その情報が登記所から各市区町村に届けられ、固定資産評価額というものを元に納付税額が決定します。そして、1月1日の時点での所有者に対して課税されます。毎年かかるこの費用は、不動産を所有している時に主要となるとても重要なものですので、ひとつずつ確認をしていきましょう。

固定資産税、都市計画税とは

納付時期は?

毎年4~6月頃、不動産の所有者には、不動産のある市区町村から納税通知書が送られます。送付される時期は、平成30年度の東京都では、23区が6月、その他の市町村は5月、小笠原村は4月といったように市区町村によって異なります。また、納付期限は、納税通知書の送付月を第1期として、翌年2月までに第4期まで、合計4回が設定されています。各期の納付期限も市町村ごとに違うので、届いた納税通知書に書かれている金額と期限は予めよく確認をしておきましょう。
支払いは、納付期限のおよそ1ヶ月前からの納付が可能で、第1期の期間のみ一括で納めることができます。一括納付をしても原則的に割引や減額はありませんが、納税漏れがあると延滞金も発生します。各期に分けて分納する場合には納付期限に特に注意が必要です。

税額の算出方法

固定資産税の金額は、各市町村が「固定資産評価基準」に基づいて評価を行う不動産の評価額である「固定資産評価額」を基にした「課税標準」に税率を掛けて算出されます。税率は市町村の条例によりますが、固定資産税では一般的に1.4%、都市計画税は上限が0.3%と決まっているため、合わせて1.7%となっています。
減額等がなければ、「固定資産評価額=課税標準」となります。固定資産評価額はおおむね土地については公示地価の70%、建物は実際の建築費用の60%程度になるように設定されているようです。自分の所有する土地などの具体的な額面については、納税通知書に同封されている「固定資産税・都市計画税課税明細書」や、市町村役場等で取得できる「固定資産評価証明」で確認することができます。

共有している土地の税金は?

土地などを親族で共有しているような場合、納税通知書は、登記簿で所有者として一番上に記載されている、登記簿上の筆頭者のところへ送付されます。所有者それぞれに納付書が配布されることはありませんが、納税義務については、地方税法の規定により各共有者の連帯債務となっています。そのため、どう負担するかについては共有者同士の問題ですが、所有者全員に納めなければいけない義務があるということになります。
また、通知書の送付先については、共有者全員の同意の上で「共有持分代表者指定届(指定・変更)」の書類を不動産のある市町村へ提出することで変更が可能です。

不動産を売買をしたら?

売買で不動産の所有権移転を行っても、固都税は1月1日の所有者に納税の義務があります。これは固都税が所有期間に対して課される税金ではないためなのですが、やはり納税者の側であれば、期間で負担を分ける方が望ましいと思うでしょう。そのため売買の際にはこれらの税金について365日(うるう年では366日)での日割り清算を行います。この場合の起算日は関東では1月1日、関西では4月1日としているようです。
清算は、売主が市町村に全額納付後に、買主が自分の負担額を売主へ支払うのが一般的で、清算金については「固都税清算金」と呼ばれています。ただし、こうした方法は地方税法などの法律では規定されていないため、税金の扱い上では固都税の清算金であっても売買代金の一部としての扱いとなり、売主が消費税課税業者であれば、この清算金にも消費税がかかります。

固定資産税・都市計画税を軽減する

土地による軽減

土地は広さや用途によって減税の対象となります。人が住むための家が建っている居住用地には、課税標準の軽減措置があります。軽減割合は面積によって異なりますが、200平方メートル以下の部分に当たる小規模住宅用地では課税標準×6分の1、200平方メートル超となる一般住宅用地では課税標準×3分の1となります。これは「建物の床面積の10倍まで」という上限こそありますが、税率に換算すると、更地では1.7%の税金がかかるところが小規模住宅用地なら約0.33%ほどになるということから、税額は約5分の1にまで軽減される結果となります。そのため特に、土地活用が難しい地方では軽減を受けるために解体出来ない空き家が増加している傾向にあります。また、家の建て替えについても1月1日の基準日に建物が無い場合は減免のために所定の手続きが必要です。

建物による軽減

土地とは異なり、戸建て住宅では、一定の築年数までの固定資産税額が2分1に減額されます。建物では、戸建て住宅・分譲マンションであれば、50平方メートル以上280平方メートル以下という面積要件で減税を受けられる期間が細かく決められています。「2分の1が減額されるのは1戸あたりにつき120平方メートル相当分まで」とこちらも上限はありますが、通常の新築物件であれば3年度分、3階以上の耐火・準耐火建築物では5年度分、認定長期優良住宅では5年度分、認定長期優良住宅であり、かつ3階以上の耐火・準耐火建築物では7年度分が対象の期間となります。嬉しい軽減ではありますが、最初の3~7年が過ぎると急に税額が増えるため、注意しておく必要があります。

自然災害による軽減

昨今では自然災害によって土地や家屋に大きな被害を受けることもあります。その際は、市町村ごとに被害の程度に応じて固定資産税額を減免できる制度もあります。

評価替えについて

不動産の価値はもちろん一定ではありません。固定資産税・都市計画税の対象となる土地や家屋の固定資産評価額は、3年ごとに1度、評価替えが行われます。
評価替えによって固定資産評価額の改定が行われる年を「基準年度」、そして基準年度の評価を引き継ぐ年を「据置年度」と言います。

評価替えの年の固都税額の確認方法は?

基準年度の場合、4月1日以降に固定資産評価証明を取得すれば、評価替え後の評価額が記載されています。ですが、固定資産税・都市計画税の税額が記載される固定資産公課証明書(東京都では固定資産関係証明書)では、納税通知書の送付月まで正確な税額がわからない、ということになります。この間に売買で所有権の移転を行うには、やはり新しい税額を知っておく必要があります。そのためには、公課証明書や明細書ではなく「名寄帳の写しの交付」を行います。名寄帳には、4月1日以降~通知書送付月までの期間、その年度の固都税額の予定額が記載されていますが、これはほぼ確定額となります。ただし、土地なら地番1つ毎に、建物なら家屋番号1つ毎にと固定資産ごとで発行される公課証明書と違い、名寄帳は、その市町村内の固定資産について所有者単位で発行されるため、個人の財産が全て記載されてしまうことから、書類としての取り扱いには十分気を付けなければいけません。

まとめ

固定資産税は土地と建物について別々に課税され、それぞれに特例もあります。また支払い方法や期日については市区町村ごとに定められています。土地や建物を所有している限り、支払う義務の生じる税金ですので、基準日や基準年度、減免制度をよく理解した上で、納税への備えをしておくことが大切です。